کتاب حاضر می‌تواند در خصوص تکمیل اطلاعات فنی و شهرسازی پرسنل شهرداری‌ها و همچنین اعضاء و دبیران کمیسیون‌های ماده‌ی صد مؤثر باشد. همچنین برای کلیه‌ی کسانی که خواسته یا ناخواسته با شهرداری سروکار دارند ماننده کسانی که مبادرت به اخذ پروانه‌ی ساختمانی، تفکیک زمین، پایان کار و... می‌نمایند می‌تواند اطلاعات مفیدی ارائه دهد.
وکلا، کارشناسان رسمی دادگستری در رشته‌ی راه و ساختمان و دانشجویان رشته‌ی شهرسازی و برنامه‌ریزی شهری از سایر افرادی هستند که می‌توانند از مطالب مندرج در این کتاب، در مواقع لزوم، بهره ببرند.
مقدمه
با افزایش جمعیت و رشد مهاجرت به شهرها به‌ویژه کلان شهرها و شهرهای مراکز استان، جمعیت شهری رشد قابل توجهی نموده که گسترش افقی و بعضاً عمودی (افزایش تراکم) شهرها و به‌ویژه کلان شهرها را به‌دنبال داشته است. فراهم نمودن محیط مناسب شهری با ارئه‌ی بهترین خدمات عمرانی و شهری به شهروندان، شهرداری‌ها را به‌عنوان اصلی‌ترین متولی مدیریت شهری با وظایف متنوع و سنگینی مواجه ساخته است. از صدور پروانه‌ی ساختمانی و نظارت بر ساخت و سازه‌ها تا دفن اموات و رسیدگی به وضعیت عمرانی و بهداشتی و حمل و نقل شهری و رسیدگی به فضای سبز و خدمات شهری همگی از حوزه‌ی وسیع وظایف شهرداری‌ها حکایت دارد. عمده‌ترین وظایف قانونی شهرداری‌ها در ماده 55 قانون شهرداری‌ها به تفصیل آورده شده است.
بی‌شک ارائه‌ی بهترین خدمات به شهروندان از سوی شهرداری‌ها در گرو آشنایی کامل شهرداران و پرسنل شهرداری‌ها با وظایف قانونی خود می‌باشد. قوانین مرتبط با شهرداری‌ها از گذشته تا کنون به مرور تصویب و با توجه به نیازهای روز اصلاح گردیده است. مهم‌ترین این قانون‌ها، قانون شهرداری‌ها مصوب تیرماه 1344 هجری شمسی می‌باشد.
در زمینه‌ی تشریح و ارائه‌ی وظایف قانونی شهرداری‌ها و چگونگی عملکرد قانونی آنها در حوزه‌های مختلف مانند شهرسازی، عمرانی، قراردادها، املاک، امور مالی، بودجه و ... کمبود منابع و کتب جامع و فراگیر کاملاً محسوس می‌باشد.
کتاب حاضر می‌تواند در خصوص تکمیل اطلاعات فنی و شهرسازی پرسنل شهرداری‌ها و همچنین اعضاء و دبیران کمیسیون‌های ماده‌ی صد مؤثر باشد. همچنین برای کلیه‌ی کسانی که خواسته یا ناخواسته با شهرداری سروکار دارند مانند کسانی که مبادرت به اخذ پروانه‌ی ساختمانی، تفکیک زمین، پایان کار و ... می‌نمایند می‌تواند اطلاعات مفیدی ارائه دهد.
وکلا، کارشناسان رسمی دادگستری در رشته‌ی راه و ساختمان و دانشجویان رشته‌ی شهرسازی و برنامه‌ریزی شهری از سایر افرادی هستند که می‌توانند از مطالب مندرج در این کتاب، در مواقع لزوم، بهره ببرند.
در این کتاب سعی شده نحوه‌ی عملکرد شهرداری‌ها و وظایف آنها در حوزه‌ی شهرسازی و کمیسیون ماده‌ی صد بر اساس قوانین و مقررات مربوطه ارائه گردد.
کتاب حاضر با تمام نقایصی که دارد تلاشی است در راستای حل مشکل و رفع کمبود بخش کوچکی از منابعی که در چگونگی و نحوه‌ی عملکرد شهرداری‌ها در حوزه‌های مختلف، در ایران مورد نیاز است.
لازم به ذکر است کلیه‌ی مطالب این کتاب نظریات شخصی مؤلف بوده و قابلیت استناد ندارد و مسئولیتی در این زمینه متوجه مؤلف نمی‌باشد.
در پایان لازم است از کلیه دوستان و عزیزانی که در تدوین و تالیف کتاب اینجانب را یاری نموده‌اند سپاسگزاری نمایم، بویژه از آقای مهندس عبدالله باقری که ایده اولیه تالیف کتاب از سوی ایشان ارائه گردید.
همچنین از زحمات و مساعدتهای همسر فداکارم نیز تشکر می‌نمایم.
از کلیه مسئولین ودست‌اندرکاران انتشارات فدک ایساتیس بویژه جناب آقای زرویی، مدیر محترم انتشارات برای پیگیری امور چاپ کتاب تشکر و قدردانی می‌نمایم.
علی ایرانشاهی
.................................................................................................................................
پیش‌گفتار
در کتاب حاضر مهم‌ترین وظایف و نحوه‌ی عملکرد شهرداری‌ها در حوزه‌ی شهرسازی و کمیسیون ماده‌ی صد بر اساس قوانین و ضوابط و مقررات مربوطه ارائه گردیده است. قوانینی از قبیل قانون شهرداری‌ها، قانون شوراها، قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان و ... و همچنین آرای دیوان عدالت اداری، بخشنامه‌ها و نظرات از جمله قوانین و ضوابط و مقررات مورد استفاده در این کتاب می‌باشد.
کتاب در 2 بخش می‌باشد. بخش اول «شهرسازی» در چهار فصل تدوین شده است. در این بخش نحوه‌ی عملکرد شهرداری در صدور پروانه‌ی ساختمانی، تفکیک املاک، پایان کار، مسائل مربوط به اجرای قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان و طرحهای توسعه‌ی شهری و در مجموع مسائل مربوط به نحوه‌ی ساخت‌وسازهای شهری پرداخته شده است.
فصل اول: شهرسازی و توسعه‌ی شهری
در این فصل تکالیف شهرداری‌ها در خصوص رعایت ضوابط و مقررات طرحهای توسعه‌ی شهری من‌جمله جامع، تفصیلی و هادی ذکر شده است. همچنین نحوه‌ی حفظ کاربری املاک و چگونگی تغییر کاربری املاک و سایر موارد مرتبط از دیگر مباحث این فصل می‌باشد.
فصل دوم: پروانه‌ی ساختمانی
فصل دوم چگونگی صدور پروانه‌ی ساختمانی توسط شهرداری‌ها و کلیه‌ی مقررات و قوانینی که توسط شهرداری‌ها در صدور پروانه باید رعایت گردد، توضیح داده شده است. توضیح عوارض مختلف که قبل از صدور پروانه‌ی ساختمانی اخذ می‌شود از قسمت‌های دیگر این فصل می‌باشد.
فصل سوم: قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمانبا توجه به اهمیت قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان در ساخت‌وسازها در فصل سوم به این مقوله پرداخته شده است. وظایف شهرداری و مهندسین نظام مهندسی در مراحل ساخت‌وساز از صدور پروانه تا پایان کار و اتمام عملیات ساختمانی در این فصل توضیح داده شده است. وظایف مهندس ناظر و مسائل مربوط به آن نیز از سایر مباحث این فصل می‌باشد.
فصل چهارم: شهرسازی – مسائل عمومی
مسائل متفرقه و عمومی در شهرسازی که از اهمیت بالایی برخوردار می‌باشد و می‌بایست توسط شهرداری رعایت گردد در این فصل آورده شده است. مواردی از قبیل نحوه‌ی ساخت‌وساز در خارج از حریم شهر و تأسیس شهرک‌ها، عدم افزایش محدوده طرح توسعه‌ی شهری و کمیسیون موضوع بند 20 ماده‌ی 55 قانون شهرداری‌ها از مباحث این فصل می‌باشد.
فصل پنجم
در بخش دوم کتاب در خصوص کمیسیون ماده‌ی صد شهرداری و وظایف و مسئولیت‌های کمیسیون و اعضاء و دبیرخانه آن مفصل بحث شده است. چگونگی صدور و اجرای آرای تخریب و جریمه کمیسیون ماده صد و کیفیت آرای ازجمله مباحث بخش دوم می‌باشد. توضیح مفصل تباصر ماده‌ی صد و چگونگی رعایت مفاد تباصر در آرای صادره در این بخش آورده شده است.
نحوه ابلاغ آرا به مالکان و ذینفعان و مهلت‌های رسیدگی به تخلفات و چگونگی رسیدگی به تخلفات داخل و خارج از حریم شهر از سایر موضوعات این بخش می‌باشد.
مطالب مندرج در بخش برای دبیران و اعضای کمیسیون‌های ماده صد بیشتر قابل استفاده می‌باشد.
در فصل ششم کلیه قوانین، مقررات، بخشنامه‌ها، نظریات، آرای هیات عمومی دیوان عدالت اداری و .... که در متن از آنها استفاده و به آنها استناد شده، ارائه گردیده است. در برخی از قوانین کل قانون، بنا به اهمیت آن، و در برخی دیگر تنها به موادی از آن اشاره شده است. در متن کتاب در هر قسمت که نیاز به استفاده و ذکر از قوانین و مقررات بوده، شماره پیوست قانون مربوطه اشاره شده که با مراجعه به فصل ششم و پیوست اشاره شده، متن قانون ذکر شده است. در این فصل آخرین و جدیدترین قوانین و مقررات مصوب تا سال 1390 ارائه گردیده است.
.................................................................................................................................
فهرست مطالب
بخش اول شهرسازی 1
فصل 1 شهرسازی و طرح توسعه‌ی شهری 3
1.1 طرح توسعه‌ی شهری مصوب 4
2.1 تصویب طرح جامع حریم شهر 5
3.1 تصویب محدوده‌ی قانونی و حریم شهر و مشخص بودن مرز آن 5
4.1 مشخص شدن زمین‌های موات در طرح مصوب شهری 6
5.1 تغییر کاربری و اخذ مجوز از کمیسیون مربوطه 6
6.1 مجوزهای لازم جهت تشکیل مناطق شهری در شهر 8
7.1 نمای شهری به‌ویژه در ساختمانهای جدیدالاحداث 8
8.1 معماری و شهرسازی ملی و اسلامی در شهر 9
9.1 ساخت کاربری‌های عمومی در جهت تامین سرانه‌های عمومی 9
10.1 رعایت مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری 10
11.1 حفظ باغات و اراضی کشاورزی موجود در شهر 10
12.1 همگونی ارتفاع ساختمانهای جدید الاحداث 11
13.1 رعایت کاربری‌های طرح در پروانه‌های صادره 12
فصل 2 پروانه‌ی ساختمانی 13
1.2 ضوابط طرح در پروانه‌های صادره 19
2.2 حد نصاب تفکیک در پروانه‌های صادره 20
3.2 فرجه‌ی زمانی در خصوص تفکیک زمین‌ها 20
4.2 استفاده از فرم‌های یکسان جهت صدور گواهی‌های مختلف 25
5.2 صدور پروانه‌ی ساختمانی بر روی املاک دارای سند رسمی مالکیت 25
6.2 زمان صدور پروانه‌ی ساختمانی (2 هفته) 27
7.2 تامین سرانه‌های عمومی در انبوه‌سازی و مجتمع‌سازی 28
8.2 اخذ مفاصا حساب پرداخت عوارض قبل از صدور پروانه‌ی ساختمانی 29
9.2 اعلام مهلت اعتبار پروانه 30
10.2 اعلام مراحل اخذ پروانه‌ی ساختمانی و ... در معرض دید عموم 31
11.2 اتوماسیون در شهرسازی (صدور پروانه، پایان‌کار و ...) 33
12.2 جلوگیری از محل‌های کسب فاقد پروانه 33
13.2 حریم آثار باستانی و راه‌ها در پروانه‌ی صادره 34
14.2 انجام برگ شمار، پرونده‌های شهرسازی 35
15.2 صدور پروانه در حریم شهر 35
16.2 حفظ اراضی کشاورزی در داخل محدوده‌ی قانونی و حریم 36
17.2 حریم مسیل‌ها، خطوط برق، مراکز نظامی و ... در پروانه‌ی صادره 37
18.2 الزام سازندگان شهرهای جدید به تامین فضای آموزشی مورد نیاز 38
19.2 اعلام اسامی مهندسین ناظر و محاسب و ... در پروانه‌ی صادره 38
20.2 تعبیه‌ی پله‌های فرار یا اضطراری در پروانه و نقشه‌ها 38
21.2 تعبیه‌ی آسانسور در پروانه و نقشه‌های تأیید شده 39
22.2 اشغال معابر به وسیله‌ی مصالح ساختمانی در حین ساخت 40
23.2 کنترل تجاوز هرگونه مستحدثات در خارج از عرصه‌ی ملک 40
24.2 اخذ عوارض صدور پروانه 40
25.2 اخذ عوارض مشرفیت 41
26.2 قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداری‌ها 41
27.2 چگونگی صدور پروانه در باغات 42
28.2 حذف پارکینگ در پروانه‌های صادره 43
29.2 چگونگی اعمال اصلاحی‌های ملک در پروانه‌های صادره و سند مالکیت 44
30.2 نمای ساختمان جدیدالاحداث 44
31.2 اجرای آرای مراجع قضایی در خصوص صدور پروانه و پایان‌کار 45
32.2 ثبت دفتر صدور پروانه 45
33.2 استفاده از نیروهای متخصص وفق چارت سازمانی 45
34.2 صدور پروانه در املاک وقفی 45
35.2 کیفیت گزارش مأمور بازدید 46
36.2 بر و کف در پروانه‌ی صادره 46
37.2 اصلاح معابر 47
38.2 نگهداری یک نسخه از پروانه‌ی ساختمانی در پرونده‌ی شهرسازی 47
39.2 مصوبات کمیسیون ماده 5 48
40.2 درج کامل تمامی جزئیات ساخت‌وساز در پروانه 48
41.2 درج کامل اطلاعات فنی در پروانه 49
42.2 درج کامل تعداد پارکینگ‌ها در پروانه 49
43.2 نحوه‌ی صدور پروانه‌ی اشکوب 49
44.2 کامل بودن نقشه‌های ساختمانی موجود در پرونده 49
45.2 درج کامل تمامی مشخصات فنی در نقشه‌های ساختمانی 50
46.2 کنترل تعداد پارکینگ مندرج در پروانه با تعداد آنها در نقشه‌ی آرایش پارکینگ 51
47.2 پارکینگ مزاحم 53
48.2 توافق در حوزه‌ی شهرسازی با مالکین 53
49.2 تأیید نقشه‌ها 53
50.2 نگهداری پرونده‌های شهرسازی 53
51.2 صدور شناسنامه‌ی فنی و ملکی ساختمان 54
52.2 تأیید نقشه‌های تفکیکی 54
53.2 حفظ درختان در پروانه‌های صادره 55
54.2 اعمال تسهیلات تردد جانبازان و معلولان در پروانه و نقشه‌ها 56
55.2 درج کاربری زمین در پروانه‌ی صادره 61
56.2 کنسول، بالکن و نورگیر در پروانه‌ی صادره 62
57.2 صدور پروانه در املاک مشاعی 65
58.2 رعایت ضوابط ایمنی و آتش‌نشانی در پروانه و پایان‌کار صادره 66
59.2 تکمیل پرونده قبل از صدور پروانه 66
فصل 3 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان 67
1.3 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان 68
2.3استفاده از مهندسین ذی‌صلاح 69
3.3 مهندس ناظر 69
4.3 نظارت بر عملیات گودبرداری 70
5.3 امضاء نقشه‌ها توسط مهندسین صلاحیت‌دار 70
6.3 مقررات ملی ساختمان 71
7.3 گزارش‌های مهندس ناظر 78
8.3 تایید اتمام ساخت‌وساز توسط ناظر 79
9.3 جلوگیری از تخلفات ساختمانی 79
10.3 قصور ناظر و ماموران شهرداری 80
11.3 استفاده از مهندسین ذی‌صلاح در کنترل نقشه و ساخت‌وساز 80
12.3 استعفاء یا جابه‌جایی ناظر 81
13.3 دخالت نیروها و مهندسین شاغل در شهرداری در ساخت‌وسازها به عنوان مهندسین ناظر، محاسب و ... 81
14.3 استفاده از مجریان ذی‌صلاح 82
15.3 توزیع کار بین مهندسین نظام مهندسی 82
16.3 استقرار دفاتر نمایندگی نظام مهندسی در شهر 82
17.3 ظرفیت و صلاحیت مهندسین 83
18.3 اطلاع به ناظر توسط مالک برای شروع ساخت‌وساز 83
19.3 تایید نسخه‌ی رونوشت پروانه توسط ناظر و مالک با حضور در شهرداری 83
20.3 اخذ تعهد محضری از مالک و ناظر برای رعایت مقررات 84
21.3 رعایت اصول ایمنی در حین ساخت 84
فصل 4 شهرسازی- مسائل عمومی 85
1.4 رعایت مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری در شهرداری 86
2.4 تاسیس شهرک‌های اطراف شهر 86
3.4 تفکیک املاک خارج از حریم 87
4.4 شورای برنامه‌ریزی و توسعه‌ی استان 87
5.4نحوه‌ی صدور پروانه و رسیدگی به تخلفات ساختمانی 88
6.4 ساخت بنا در ملکی به‌غیر از ملک تعیین شده در پروانه 89
7.4 فعالیت دفاتر مهندسی، مطب پزشکان و ... در کاربری‌های مسکونی 89
8.4 ممنوعیت ارائه‌ی خدمات به ساختمانهای فاقد مجوز 90
9.4 انطباق کامل طرحهای آماده‌سازی با ضوابط طرح توسعه‌ی شهری 91
10.4 اطلاع شهروندان از مقررات و نقشه‌های طرح توسعه‌ی شهری 91
11.4 رعایت عرض مصوب معابر 91
12.4 انطباق کامل فعالیت‌ها با کاربری محل انجام فعالیت 92
13.4 پاسخ‌گویی به استعلامات ادارات ثبت اسناد و املاک 92
14.4 رعایت موارد فنی قبل از صدور پایان‌کار 93
15.4 عدم افزایش محدوده‌ی طرح توسعه‌ی شهری 95
16.4 کمیسیون موضوع بند 20 ماده‌ی 55 قانون شهرداری‌ها 96
بخش دوم کمیسیون ماده صد 97
1.5 ساخت‌وسازهای غیرمجاز 98
2.5 انواع تخلفان ساختمانی 99
3.5 کمیسیون بدوی و تجدیدنظر ماده صد 101
4.5 آرای کمیسیون ماده صد 101
5.5 اجرای آرای تخریب 102
6.5 اخذ استحکام بنای ساخت‌وسازهای غیرمجاز 102
7.5 تبصره 4 ماده صد 103
8.5 کیفیت آرای صادره 104
9.5مهلت‌های رسیدگی 104
10.5 ابلاغ رأی 104
11.5 تبصره 11 ماده صد 105
12.5 اتوماسیون در دبیرخانه‌ی کمیسیون 105
13.5 معرفی اعضای کمیسیون 106
14.5 نحوه‌ی تعیین جریمه و عوارض 106
15.5 تخلفات واقع در حریم 106
16.5 اعتراض به رأی نهایی کمیسیون ماده صد 107
17.5 موارد نقض آرای کمیسیون ماده صد در دیوان عدالت اداری 107
18.5 تبصره‌های 2 و 3 ماده صد 108
19.5 قرارها در کمیسیون 109
20.5لزوم حفظ پارکینگ 109
21.5 تبصره 6 ماده صد 110
22.5 جلوگیری به‌موقع از تخلفات 110
23.5 تبصره 7 ماده صد 112
24.5 آموزش اعضای کمیسیون‌ها 112
25.5 شناسایی درصد فراوانی تخلفات 112
26.5 اخذ جریمه و عوارض 113
27.5 درآمد حاصل از جرایم و عوارض تخلفات ساختمانی 113
28.5 حضور مالک در کمیسیون 114
29.5 هماهنگی تعداد برگزاری جلسات با تعداد پرونده‌های تخلفات 114
30.5 نحوه‌ی عملکرد شهرداری در زمان عدم پرداخت جریمه 114
31.5 لزوم حضور نماینده‌ی شهرداری در کمیسیون 115
32.5 فرم گزارش تخلفات 115
33.5 مسئولیت مامور بازدید 116
34.5 اصول سه‌گانه 116
35.5 رأی جریمه در خصوص اعیانی می‌باشد نه عرصه 117
36.5 ثبت آرا 118
37.5 ابلاغ رأی 118
38.5 مهلت اعتراض 119
39.5 نگهداری یک نسخه از رأی 119
40.5 لزوم دفاع از آرای صادره 119
41.5 عدم رسیدگی به تخلفات در خارج از کمیسیون 120
42.5 اعتبار پروانه 121
43.5 تبصره 9 ماده صد 121
44.5 تبصره 8 ماده صد 122
45.5 اعتراض همسایه 123
46.5 اجرای رأی تخریب 123
47.5 گواهی استحکام بنا 123
48.5 رأی تخریب به دلیل عدم پرداخت جریمه 124
49.5 تبصره 4 ماده صد 124
50.5 لزوم استفاده از کارشناس رسمی دادگستری 124
51.5 تبصره 5 ماده صد 125
52.5 رویه‌ی یکسان در کمیسیون 125
53.5 اخذ مجوز ساخت توسط کلیه‌ی افراد حقیقی و حقوقی 126
54.5 تخریب صرفاً با صدور رأی 126
55.5 تخلفات داخل و خارج از حریم 126
56.5 تجاری غیرمجاز 126
57.5 دبیرخانه‌ی ماده صد 127
58.5 اعتراض از طریق دیوان 127
59.5 نحوه‌ی رسیدگی به بناهای فاقد سند رسمی مالکیت 127
فصل 6 پیوست‌ها 129
منابع و مراجع 337
